El mercado de la vivienda en Madrid ha dado un giro en apenas tres años: alquilar una vivienda de 90 metros cuadrados ya exige más esfuerzo mensual que comprarla en la mayoría de los municipios del área metropolitana analizada.
Así lo recoge el III Informe de la Vivienda en Madrid, presentado por CENTURY 21 España y la revista Observatorio Inmobiliario, en colaboración con Accumin, que sitúa a Madrid capital como el mercado más tensionado: es el único municipio del estudio que supera el umbral recomendado del 33% de esfuerzo tanto en compra como en alquiler.
En la capital, comprar una vivienda de 90 m² exige destinar el 34% de la renta media del hogar, mientras que alquilarla eleva ese esfuerzo hasta el 40%.
La compra gana terreno frente al alquiler, pero eso no significa que acceder a una vivienda sea fácil: la barrera sigue estando en los ingresos, el ahorro previo y las enormes diferencias entre municipios.
El alquiler se dispara entre un 30% y un 50%
El informe confirma que el gran cambio del mercado madrileño no está tanto en la compra como en el alquiler. Desde 2022, las rentas han subido entre un 30% y un 50% en la mayoría de los municipios analizados, con incrementos mensuales de entre 300 y 400 euros.
Mientras tanto, la cuota hipotecaria asociada a la compra ha evolucionado de forma más moderada, apoyada por el aumento de ingresos y la evolución del crédito.
El resultado es una brecha cada vez mayor entre comprar y alquilar. En 2022, en cinco municipios comprar era más caro que alquilar. En 2025, esa situación solo se mantiene en Pozuelo de Alarcón, donde la compra resulta un 5% más cara que el alquiler.
En el resto de municipios, la cuota mensual de compra se sitúa por debajo del alquiler. Las diferencias más llamativas se dan en Fuenlabrada, con una brecha del 35%; Coslada, con un 32%; Leganés y Móstoles, con un 31%; Torrejón de Ardoz, con un 28%; y Alcorcón y Getafe, con un 25%.
Madrid capital, el mercado más caro y exigente
Madrid capital se consolida como el mercado residencial más tensionado del área analizada. Es el único municipio donde comprar una vivienda de 90 m² supera los 400.000 euros, con un precio medio de 412.077 euros.
La cuota hipotecaria estimada para esa vivienda se sitúa en 1.578 euros mensuales, mientras que el alquiler alcanza los 1.889 euros al mes.
Aunque la renta media de los hogares madrileños ha aumentado un 21% desde 2022, hasta los 4.703 euros mensuales, el encarecimiento de la vivienda ha ido por delante. El alquiler ha subido un 34%, lo que supone 474 euros más al mes, y la compraventa se ha encarecido cerca de un 28%, con 88.977 euros más para una vivienda de 90 m² respecto a hace tres años.
En este contexto, la compra se mantiene en torno al 34% de esfuerzo, mientras el alquiler se dispara hasta el 40% de la renta media del hogar.
Leganés también supera el umbral recomendado en alquiler
La presión del alquiler ya no se limita a la capital. Aunque solo Madrid y Leganés superan el umbral recomendado del 33% en alquiler, el informe alerta de que ocho municipios del área metropolitana presentan ya tasas de esfuerzo superiores al 30%.
Esto significa que, aunque muchas zonas siguen dentro de parámetros considerados sostenibles, el margen se estrecha para las familias que buscan su primera vivienda y no cuentan con patrimonio previo.
Además, el informe señala otro efecto relevante: la reducción de la superficie accesible. En 2022, solo Madrid obligaba a bajar de los 90 m² en alquiler para mantenerse dentro del esfuerzo recomendado. En 2025, esa limitación afecta ya también a Leganés.
Fuenlabrada, el municipio más asequible para comprar
En el otro extremo del mercado aparece Fuenlabrada, que se consolida como el municipio más asequible para comprar vivienda dentro del área analizada.
Es el único donde todavía es posible adquirir una vivienda de 90 m² por debajo de los 200.000 euros, con un precio medio de 199.050 euros y una cuota mensual estimada de 762 euros.
La diferencia con el alquiler es muy significativa: arrendar una vivienda similar cuesta 1.172 euros al mes, lo que convierte a Fuenlabrada en el municipio con la mayor brecha favorable a la compra.
Pozuelo, caro pero con menor esfuerzo
El caso de Pozuelo de Alarcón es distinto. Se mantiene entre los mercados más caros del entorno madrileño, pero sus elevados ingresos medios reducen el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda.
Con una renta media de los hogares de 9.073 euros mensuales, Pozuelo registra los niveles de esfuerzo más bajos del área analizada: 16% para comprar y 15% para alquilar.
Es, además, el único municipio donde la compra sigue siendo ligeramente más cara que el alquiler en términos mensuales.
Comprar cuesta menos al mes, pero no todos pueden comprar
El informe subraya una paradoja cada vez más clara en Madrid: en muchos municipios comprar ya sale más barato cada mes que alquilar, pero eso no convierte la compra en una opción accesible para todos.
Para quienes acceden por primera vez a una vivienda —jóvenes, familias sin patrimonio previo o personas que no cuentan con ahorro suficiente—, la entrada inicial, la financiación y la capacidad adquisitiva siguen siendo barreras determinantes.
La fotografía que deja el estudio es contundente: el alquiler pierde competitividad frente a la compra, la capital sigue tensionada y la presión se extiende a municipios del área metropolitana que hasta hace poco funcionaban como alternativa más asequible.
